新青安帶動房市熱潮下，下半年房貸傳出嚴重爆量，許多銀行在不動產貸款逼近滿水位的情況下祭出「史上最嚴限貸令」，就有專家預估下半年房貸利率恐破 3%，警戒「房市黑天鵝」的到來。
（前情提要： 金融海嘯拉警鈴！銀行警告美國房價將「重跌20%」、房貸業務爆虧損 ）
（背景補充： 台灣房市警訊？新青安增貸達9千億「多間銀行停放款」，專家警告：借貸成本將上揚 ）
新青安政策讓房市熱潮再次加溫，央行統計，今年 6 月消費者購置住宅貸款餘額已經達到 10.5 兆元，年增 10％，創 2022 年 6 月以來的新高。
而金管會統計也顯示，今年國內銀行上半年房貸餘額增加 5003.99 億元，已逼近 2023 年全年房貸增量的近 8 成。
在此背景下，受銀行法第 72 條之 2 規範（銀行不動產放款比率上限不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總和的 30%），今年房貸增長的速度已讓許多銀行在 6 月陸續傳出逼近滿水位。
新青安房貸爆量，銀行祭出「史上最嚴限貸令」
金管會日前就警示，今年上半年已有三家國銀不動產放款比率超過 28％ 的警戒區，超過 27% 的銀行共有 13 家，因此市場盛傳銀行已祭出「史上最嚴限貸令」來因應房貸爆量的風險。
銀行限貸配套措施包括：已核准的房貸額度將分散撥款，申貸周期與條件更加嚴格，未核准額度者需排隊等待、審核期拉長、核放房貸利率變高…等。
今周刊本週報導也指出，目前房仲業務都有一張各家銀行放款的狀況表，列出排隊撥款和是否正常受理進件的狀況。許多民營銀行還向客戶表示，雖然不用排隊申請貸款，但僅僅新成立分行有特留分額度，以及財管 VIP 客戶申貸速度可能會較快。
業界預估房貸利率恐破 3%，謹慎「房市黑天鵝」
上圖顯示，許多民營銀行將調整房貸利率，房地產業界也預估，整體房貸利率可能在未來幾季持續抬升。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠近日就向好房網表示，下半年房貸利率恐會衝破 3%。
可預期下半年要進場購屋的民眾，除了可能有貸款成數不足問題而須籌措更多自備款以外，貸款利率也會衝破3％，每月負擔房貸利息較預期高，造成買房壓力不減反增。
住展雜誌企研室總監陳炳辰在預估房市未來走勢時，警告購屋族警戒「黑天鵝」的到來。
滿水位當然會讓民眾要用較高的利率或方案讓銀行願意放款，且北、中台灣不少地帶的投資風氣盛，屆時利率的表現上都會因此拉抬，民眾在持有成本上愈高，則更要留意風向的轉變，房市黑天鵝或許已然來到。
下半年房貸緊縮三大原因
有行庫高層就向今周刊坦言，此波限貸令較以往更為嚴峻，時間長度創新高，甚至牽動整個金融圈。究竟為何這次銀行會如此大舉緊縮房貸，他分析出三大原因：
銀行風險控管趨嚴：在近年全球金融危機的陰影下，銀行為了降低不良貸款的風險，會更仔細評估借款人的財務狀況。利率部分，五大銀行新承作房貸利率已達 2.19％，且因個人信評、不動產鑑價、貸款成數等因素而有差異，除非具備優質客戶身分（公務員、教師、百大企業員工等）才較容易獲得優惠的房貸利率。
企業金融業務風險排擠房貸：近年，企業債務風險惡化時有所聞，銀行計算資本適足率也會相對保守，銀行為應對企業金融業務風險，並維持整體資產的風險分散，針對客戶申請房貸成數，已從過往的 8～ 9 成降低至 7 成。
此外上市櫃公司為了發放股息或投資台股失利，大量從銀行提出存款來應急，也讓銀行承作房貸的限額壓力更大；而包括借款給建商的「土建融」（購地貸款與建築興建工程貸款的合稱）、周轉金，也會排擠房貸業務。
房價飆漲：房價快速上漲，使房貸金額也隨之攀升。信義房價指數統計，上半年交易量年增 27％，五大都會區漲幅更超過 1 成。房價攀高不僅增加銀行的授信風險，也令有限的不動產放款額度更加緊張。
金管會回應房貸限貸令
對於近期市場傳得沸沸揚揚的房貸「限貸令」，金管會銀行局長莊琇媛昨日在受訪時表示，不動產放款比率 3 成限額是法律規定，整體來看，銀行不動產放款平均比率向來落在 26%～27% 左右，最近觀察也大致上維持在此數據。
目前房貸限貸令為報章媒體報導，金管會會先了解到底是否確實有房貸限貸現象、若有會去釐清是什麼原因導致，再看後續是否要採取因應措施。
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